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涿州楼市:稳字底下的开发商溢价款把戏
发表时间:2019-11-09 08:18     阅读次数:

特别策划:悸动的环京楼市

在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后,环京楼市近期消息不断,是触底反弹还是波动下行?销售们口中的未来在哪里?所谓利好的作用又有多大?北京商报《新北京楼市周刊》推出《悸动的环京楼市》系列报道,带您探访环京楼市。

与其他热门区域不同,涿州是目前环京半小时交通圈中唯一一个在没有社保或完税的情况下允许非户籍人口购买首套房的城市,北京商报记者调查发现,大多数“北漂”选择在涿州买房,主要看中的就是高铁一站式通勤。除此之外,涿州的房价在经历一轮起伏后,目前相对平稳。然而,平稳的背后,一些不满足于限价的开发商开始玩起溢价款的把戏。而在二手房领域,更是存在高空置率、无房本交易的问题,购房者在选择置业涿州时,要对此有所衡量。

新房:写不进合同的溢价款

作为环京城市圈的一分子,涿州仰仗高铁出行的便利性,已逐渐成为北京外溢客群的首选置业之所。从北京西站出发,乘坐高铁到涿州东仅需约25分钟,相当于在北京乘坐地铁6、7站所需时间,加上市内通勤时间,1个半小时到两个小时的交通时长,让涿州也成为环京置业的选择。

受高铁带动的影响,涿州目前概念性最强的就是高铁新城板块。但据北京商报记者走访了解,目前该区域在售新盘并不多,包括华融现代城、鸿坤理想湾、K2狮子城等多个项目已纷纷告罄,诺大的涿州高铁新城板块只有商办项目万科城际之光以及唯一的住宅项目华远·海蓝城在售。

作为高铁板块唯一住宅, 在周边二手房均价1.1万元/平方米左右的涿州高铁新城板块,华远·海蓝城打出了1.6万元/平方米的高价,依然有很多北京购房者颇感兴趣,但超高首付款成为了挡在购房者面前的难题。

据华远·海蓝城销售人员介绍,该项目实际备案价不到1.1万元/平方米,实际售价在1.6万元/平方米左右,多出来的5000元属于“溢价”款项。

“这个是我们项目的价值所在,高铁边上就这一个项目,政府不让赚不代表市场不让。”正因如此,所有溢价款项需要另行支付,不能算作网签价格,无法写入购房合同,不能走贷款。

在项目现场,来自北京的购房者曹吉祥给记者算了笔账:目前涿州市的限购政策为“对非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%”,华远·海蓝城81平方米的主力两居户型的备案均价约为1.1万元/平方米,自己需要准备81×1.1×30%=26.73万元,约为27万元的首付款外,还需要准备81×(1.6-1.1)=40.5万元的额外款,首付款总额超过67万元,实际首付比例约为50%。“但关键的问题是,这40多万的额外款是不写在房本或者购房合同上的,如果按照住建局的备案价格看,我的首付比例已经高达75%了。”让曹吉祥担心的是,多出来的这40多万元额外款,并不受到监管部门保护,一旦开发商资金链断裂或者项目本身存在问题,亦或自己想要退房,这40多万元的额外款项能不能追回来是个未知。

或许知道这样一笔巨款对于购房者是个不小的门槛,华远·海蓝城销售人员也直言可以给予分期支付的政策,但对于选择贷款的购房者来说,整体负担依然不小。

实际上在涿州,不仅仅是高铁板块的华远·海蓝城,在老城区的“溢价”也成为众多新房项目的“共同”选择。多位销售人员承认,受到调控影响,开发商为了“拿证”,首次开盘时政府备案价过低,与目前市场房价存在较大差额,开发商为了不亏本,只好收取不等的“溢价”,目前大部分的溢价款在10万-20万元,华远·海蓝城因为是高铁概念,所以收的比较多。

北京商报记者就此拨打涿州市住建局热线电话,得到的答复是开发商收取“溢价”是违规行为,且这部分款项容易引起纠纷,建议购房者要参照售楼处价格公示表,按照“一房一价”标准进行购买。 

当天的售楼处,包括曹吉祥在内的购房者均表示,来涿州买房子的北京购房者,无外乎两种:一是真没钱,能够接受通勤时间成本,不愿意租房的,这部分群体对于价格极为敏感,首付比例如此高的项目确实让他们望而生畏。二是投资客,然而在经历了2017年前后的一轮炒作、回调后,目前涿州的市场已经趋于平稳,由于“缺乏概念”,投资客对这里的态度比较淡漠。曹吉祥笑谈:北三县有副中心,固安吃的是雄安新区+新机场,连比涿州远的高碑店都有产业承接的概念,涿州确实缺少快速上涨的动力。“但就是因为看中这里稳定才来的,没想到还碰上个溢价款。”

二手房:无证交易的尴尬

新房有溢价款门槛,涿州的二手房交易也并不容易。

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